酒店及公寓资产运营：盘活存量物业的N＋1种可能
编辑：admin 日期：2019-10-20 18:31:57 / 人气：
在会上的圆桌主题活动中，探讨了“资产运营﹒盘活存量物业的N+1种可能”的话题，迈点网副总裁丁晓宇为圆桌主持人，宝龙酒店集团总经理夏国跃、希尔顿大中华区发展部副总裁经纬、首旅如家酒店集团首席发展官胡隽、维也纳酒店有限公司康铂品牌事业部总裁肖波、乐乎公寓集团副总裁/华东区总经理何光、城家公寓首席战略官蒋卫东，作为对话嘉宾参与本次圆桌主题分享活动。
随着目前一二线城市增量土地供给的短缺和人们对旧城区改造的期望，以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势——城市更新已经成为房地产纵深化发展的新风口。面对商业空间运营的重重困难，如何为酒店、公寓、办公三大产业链接上下游资源，打造商业空间创新生态圈，已经成为各个品牌关注的焦点。与此同时，存量市场促成物业高能组合运营，也让酒店、公寓、办公成为了投资新风口。
从2002年开始，中国酒店数量大幅增长。根据酒店的生命周期，15年便会经历四大改造。“在过去15年，中国酒店相对来说是最不赚钱的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以这些投资人应该说本钱还没有回来，要进入新一轮的改造相信除了极个别的位置非常好的、过往几年有非常好回报的酒店，他还有能力、有力气可以去做。但是对于一些位置稍微差一点或者等级不够好的，过去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市场竞争力下降等等，这些都是在面临一个新阶段的问题，这个痛点是巨大的痛点，而且也是巨大的量。” 宝龙酒店集团总经理夏国跃在圆桌主题会议上说到。
中国酒店进入存量时代，这对业主投资方来说是一个巨大的痛点，却也是巨大的机会，随着房地产降温以及整个经济形势的下滑，酒店投资回报率渐差，而这个数值，中国在全球排名中是倒数的。在中国的商业地产中，不同的业态之间对比，酒店行业的投资回报也依然不佳。从这个角度来说新的投资人对于新项目的投资会非常谨慎，也因为酒店是地产延伸出来附带业态。
对管理公司来说巨大的机会是什么？随着消费升级的发生，消费者对于酒店有着更高的要求，尤其在视觉，设计感上的标准，以及住宿体验上的要求，已经完全不同于从前，这也是改造升级的新机会。他们愿意为此而付出更多，也愿意支付更多。所以在新的时期里面，酒店升级、产品升级是必须的，深耕的市场细分越来越细，IP的价值也逐步显现出来。良好的IP塑造有利于人们记住你，形成一种文化标识，产生莫名的优越感。
但是，要如何进行更新改造重新定位？又要如何通过跨界赋能？一些酒店及空间，把艺术植入进去，让大家享受住宿体验的同时，还能享受艺术带来的乐趣，也会产生一些与之相关的消费冲动。这就是酒店的新赋能，也是新机遇。但要能撑起这个逻辑和路途，除了资本和创意，远远不够。
近年来，开创国内“旅游+地产”先河的不在少数，从主题公园建设到特色小镇、度假酒店开发、文化业务板块，它们在持续探索文旅项目的盈利模式。而酒店一直是地产的附加产品，并不算新的结合，但酒店与文旅及地产的关系均非常密切，它在其中必然作用巨大。它们往往彼此赋能，酒店的存量改造，其思维应与文旅思维相似。它是一个涵盖方方面面的集合体，且刚柔并济。
从前地产思维就是销售思维，而文旅思维，则是运营思维、文化思维、文商旅融合思维，酒店应是一座小型的美学综合体，投资方与管理方，酒店与地产，均是相互赋能。希尔顿大中华区发展部副总裁——经纬，在本次圆桌主题会议中也提到，一些老旧的物业，到了更新改造的时候，如果附载的品牌不是希尔顿，换一个其它小品牌，它就绝不会有当下的“江湖地位”。“就是因为今天我们挂的是希尔顿品牌，我们用希尔顿的服务、体系、会员来服务他。” 经纬说道。
维也纳酒店有限公司康铂品牌事业部总裁肖波表示，除此之外，运营方还需要有将国际品牌作出本土化调整的能力，打造最适合的方式来对应本土消费。比如法国品牌康铂，在欧洲做中端酒店，进入国内之后做了相应设计改变，把商业模式包括投资模型在中国进行了重组化的落地。
现代社会的发展，商业文化已经从物质文化需求转化为精神文化需求。人们对于空间的要求也越来越高。优秀的物业改造，不仅仅是对空间硬件做出的改变，它是一个大的容器，包含着设计的合理性、美学呈现、商业逻辑以及人和场所如何发生关系等等。单一交易空间逐渐隐退，复合体验场所才是发挥空间价值更可靠的途径。
首旅如家酒店集团首席发展官胡隽表示：以前我们开个卖场，把卖场作为主业态。在今天因为商场已经发生了巨大变化，没有商场是以购物为主，基本都是以体验为主。宝龙有艺术馆、万象城有溜冰场等等，这样一种休闲的业态对于新一代消费者特别是80后、90后的父母带孩子出来，实际上是非常好的生活方式，不只是简单的教育培训，大人也需要休闲。
如何体现一个体验场的魅力值，运营力成为关键。“我们要给中小投资者或者是这些分散式公寓、集中式公寓的运营商赋能，用乐乎这么多年积累的运营经验来帮大家提高价值。”乐乎公寓集团副总裁/华东区总经理何光，在说到运营力时讲到。乐乎用网格化的方式分析了市场，仅上海就有1077栋未品牌化的中小型公寓，市场潜力巨大，对运营能力的需求也是巨大的，而乐乎有朋的轻加盟模式，为市场填补了运营能力缺失的空白，在5个月内，加盟乐乎有朋的房量突破4万间。
要做到参与协同，我们除了良好的运营力，还需要对于物业的消化能力。比如，城家公寓首席战略官蒋卫东在圆桌中讲到：“我们的产品线从月租2000块钱一间一直的白领到月租30000万块钱一间的奢华公寓全覆盖，另外我们还有中外合资，引进了法国的品牌馨乐庭，这个品牌提供了月租一万到一万五千块钱价位的选择。产品线丰富，对我们而言自身消化能力就增强强，同时华住也投资了一些其他业态，比如商业和联合办公，加上华住自己的二十多个酒店品牌，当我们面对两万三万这样大体量物业的时候，我们就有很多的解决方案。”参与协同的前提是我们各自要努力把自己打造成一个合格的运营商，使得其它“同仁”非常愿意接受他们参与项目。回到城家公寓本身，我们把运营能力打造好以后，还要想办法输出，比如开发商的存量物业，尤其是开发商的15%的自持型物业，资产管理人投资的物业，他们肯定在寻找一个高效率、高资本回报的运营商，提升运营能力始终是核心。